Quelles précautions prendre avant l'achat d'un terrain à bâtir hors lotissement ?
Vérifié le 22 août 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Avant l'achat d'un terrain situé en dehors d’un lotissement: titleContent, il est recommandé de vérifier ses caractéristiques physiques, s’il est soumis à des contraintes particulières et la réglementation qui lui est applicable. Nous vous présentons les précautions à prendre.
À savoir
L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse de vente ou d’un délai de réflexion de 10 jours avant de signer l’acte authentique de vente.
La démarche par étapes
Il est recommandé de visiter le terrain sur place pour voir son environnement, son accès et ses limites.
Environnement
Vous devez vous assurer que les caractéristiques physiques du terrain permettent de recevoir votre projet de construction.
Par la visite du terrain, vous pouvez constater certaines contraintes (enrochements, nature du sol, pente, flaques d’eau...). La connaissance de l’histoire de la zone (par exemple, une ancienne carrière) peut également vous apporter des éléments d’information. Vous pouvez interroger la mairie à ce sujet.
Accès au terrain
Si le terrain n'a pas d'accès direct à la voie publique, vous devez vérifier auprès du vendeur s’il existe une servitude de passage. Sinon, une servitude de passage doit être établie sur un terrain voisin avant le dépôt d'une demande de permis de construire en mairie.
Bornage
Vous pouvez demander au vendeur si le terrain a fait l'objet d'’un bornage réalisé par un géomètre. Il n'est pas obligatoire lors de la vente d'un terrain hors lotissement, mais s'il existe, il permet de fixer de manière officielle les limites du terrain.
Le règlement national d'urbanisme (RNU), la carte communale ou le plan local d’urbanisme (PLU: titleContent) communal ou intercommunal (PLUi) détermine la règlementation applicable au terrain, notamment les points suivants :
- Règles de construction (constructions autorisées suivant la zone où se situe le terrain, règles d’implantation, hauteur des constructions, ...)
- Délimitations des zones à risques naturels ou technologiques (inondation, retrait-gonflement argile, technologiques...)
- Servitudes: titleContent (mines, canalisations, protection des captages d'eau, patrimoine naturel, culturel et sportif à protéger...)
- Futurs projets d'aménagement locaux (par exemple, la présence d’emplacements réservés dans le PLU pour les projets de voirie et d’ouvrages publics, espaces verts).
Vous pouvez vous informer auprès du service urbanisme de la mairie.
La constructibilité d'un terrain isolé dépend de sa situation sur le territoire de la commune. Pour connaître la faisabilité de votre projet, vous pouvez déposer en mairie une demande de certificat d'urbanisme opérationnel. Il vous indiquera également l'état des équipements publics existants ou prévus.
Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :
- Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
- Par lettre RAR: titleContent
- En main propre contre récépissé signé par la mairie.
Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Cas général
Vous devez remplir et transmettre votre demande de certificat d'urbanisme par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.
Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.
Sur internet
Vous pouvez remplir et transmettre votre demande sur internet :
Formulaire
Vous pouvez remplir votre demande au moyen d'un formulaire :
À Paris
Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu: titleContent) uniquement par voie dématérialisée :
Bureau accueil et service à l'usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique
À savoir
Le certificat d'urbanisme vous indiquera les taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.
Où s’adresser ?
Si le terrain se situe dans une zone d’exposition à un risque naturel, minier, technologique ou au recul du trait de côte, l’annonce immobilière doit porter la mention : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
De plus, lors de la première visite, l’état des risques doit vous être remis.
Vous pouvez vous informer sur les risques naturels (inondations, cavités souterraines, terrain argileux...) en consultant le site suivant :
Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques
Avant de signer la promesse de vente ou, s'il n'y a pas de promesse, l'acte authentique de vente, le vendeur doit vous remettre différents diagnostics si le terrain est dans une zone concernée par les situations suivantes :
- Risques et pollutions (zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers, naturels et secteur de pollution des sols)
- Nuisances sonores aériennes (zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit)
- Sols argileux (zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols).
Qui peut m'aider ?
Vous avez une question ? Vous souhaitez être accompagné(e) dans vos démarches ?
Pour des renseignements sur la réglementation de l'urbanisme et les démarches administratives
Renseignement administratif par téléphone - Allô Service Public
Pour plus d'informations sur ce sujet, vous pouvez contacter Allô Service Public.
Attention : le service n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.
- Lundi : de 08h30 à 17h30
- Mardi : de 08h30 à 12h15
- Mercredi : de 08h30 à 12h15
- Jeudi : de 08h30 à 17h30
- Vendredi : de 13h00 à 16h15
- Service gratuit
Les informateurs qui vous répondent appartiennent au ministère en charge du logement et de l'urbanisme.
Pour des renseignements sur le PLU ou sur votre demande de certificat d'urbanisme
MairiePour des renseignements sur le PLU ou sur votre demande de certificat d'urbanisme à Paris
Paris : Bureau accueil et service à l'usager (Basu)Pour des renseignements sur les taxes et impôts fonciers
Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)- Notaire
Contenu du document d'information relatif aux nuisances sonores des aérodromes
Plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles
Information en secteur de pollution des sols
Risques liés aux sols argileux
Certificat d'urbanisme
Contenu et durée de validité des études géotechniques
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