Usage exclusif d’une partie commune : qui doit indemniser en cas de dégât ?

Le locataire d’un local commercial subit des infiltrations d’eau provenant d’une toiture-terrasse située au-dessus de son commerce. Cette terrasse est une partie commune de l’immeuble, mais seul un copropriétaire peut l’utiliser. Le règlement de copropriété prévoit que son entretien et ses réparations sont à la charge de ce dernier.

En 2015, l’assemblée générale vote la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse. Les travaux ne sont réalisés qu’en 2017. Le commerçant a dû fermer sa boutique pendant 6 mois. Il a alors saisi la justice pour obtenir réparation de ses préjudices auprès du syndicat des copropriétaires et de son assureur, notamment pour la perte d’exploitation et pour la remise en état de son local.

Qui doit indemniser le commerçant ?

Service Public vous répond :

La cour d’appel de Lyon rejette la demande du commerçant le 3 septembre 2024. Elle a constaté que les infiltrations provenaient d’un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse. Selon elle, puisque le règlement de copropriété met l’entretien et les réparations de la toiture-terrasse à la charge du copropriétaire qui en a l’usage exclusif, le syndicat des copropriétaires ne peut pas être tenu pour responsable.

Le commerçant se pourvoit en cassation.

Dans son arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation casse la décision de la cour d’appel. Elle rappelle que la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété rend le syndicat des copropriétaires automatiquement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou à d’autres personnes par un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes. Cette responsabilité est dite « de plein droit » : la victime n’a pas à prouver une faute de la copropriété. Comme cette règle est d’ordre public, aucun règlement de copropriété ne peut l’écarter.

Ainsi, pour la Cour de cassation, si le règlement peut valablement confier l’entretien d’une partie commune au copropriétaire qui en a l’usage exclusif, cette clause ne permet pas à la copropriété d’échapper à sa responsabilité envers la victime. La victime peut donc demander réparation au syndicat des copropriétaires. Celui-ci peut ensuite se retourner contre le copropriétaire qui devait entretenir la terrasse pour se faire rembourser.

La Cour de cassation donne donc raison au commerçant.